Покупка на имот на „зелено“ – от кредита до нотариалния акт

За много хора покупката на недвижим имот e една дълго oчаквана, на път да се сбъдне мечта. В еуфорията от това, че повече няма да ни се налага да местим кашони с покъщина от квартира на квартира, често слагаме розови очила, забравяйки за възможните спънки, които биха ни сполетяли в хода на покупката на бъдещия ни апартамент, което естествено е в наш ущърб като купувачи.

Все повече и повече хора избират алтернативния вариант да закупят своят първи имот „на зелено“. Това означава да закупите имот, който все още не е построен.

Покупката на имот на зелено има както предимства, така и недостатъци. Главната причина, поради която повечето хора решават да закупят имот на зелено е, че не се налага цялостното изплащане на сумата за имота в момента на сключването на договора, като по този начин получавате известен кард бланш във времето. По-изгодната цена, широкоспектърния избор на етаж, изложение и разпределение също мотивират купувачите да се насочат към бъдещи имоти, чието строителство все още не е стартирало или пък е в етап на застрояване.

В настоящата статия ще разгледаме стъпките, през които следва да преминете, за да сте по-спокойни по отношение на бъдещата ви инвестиция, както и основните правни действия, които ще предстоят до сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт, а именно – предварителния договор, нотариалното изповядване на сделката, сключване на договор за кредит, обезпечен с ипотека. 

Видео лекция на адв. Димитрова можете да гледате тук. 

 Aко пък сте преминали този етап и сте на финалната права – изповядване на сделката, то тази статия е подходяща за вас – Необходими документи при сделките с недвижим имот. 

За какво всъщност трябва да внимавате, когато сключвате договор за покупко-продажба на имот на зелено?

• Проучване на инвеститора.

  На първо място при покупката на все още незавършен имот следва да направите проучване относно фирмата на инвеститора, изпълняваща проекта, защото това е фирмата, над която пада пълната отговорност при неизпълнение на договора в уговорения срок. Проверка за фирмата на инвеститора можете да направите в Търговския регистър, където можете да видите дали фирмата има достатъчно капитал, за да завърши проекта, респективно дали няма открито производство по несъстоятелност или пък дори ликвидация.

  Следва да имате предвид, че на практика много инвеститори сменят фирмата със завършване на конкретен проект. Причините затова са различни, но резултатът е, че купувачите трудно биха се справили с процеса по проследването и установяването на личността на инвеститора. Ако не можете да се справите сами с тази задача, обърнете се към адвокат, действащ в сферата на имотните сделки, който да направи проучване относно това дали фирмата на инвеститора разполага с достатъчно паричен ресурс, за да завърши строежа. Ревизирането на изпълнителя би могло да подпомогне и откриването на отзиви за завършени, респективно недовършени строежи.

  Проучването на инвеститора е процес, който не обхваща единствено документална проверка. Често брокерите на недвижими имоти познават строителната история на компанията,  качеството на материалите, които същата използва и може да Ви информира за завършени проекти на същата, финансиране и други важни въпроси, имащи значение в този смисъл.

  Важно е да се отбележи, че невинаги фигурата на инвеститора съвпада с тази на строителя. Често фирмата строител е наета като подизпълнител на фирмата инвеститор, поради което в процеса по изследване не трябва да пропускаме и това обстоятелство.

• Обследване на историята на имота – земята. Проверка за тежести и права върху имота.

  Друг аспект, на който трябва да обърнете сериозно внимание преди да извършвате каквито и да е плащания към инвеститора е проверка за правата върху имота и за наличие на тежести върху същия – земята, върху която ще се изгради постройка – жилищната сграда, в която ще придобиете апартамент. Тежестите представляват права на различни от собственика лица, които могат да бъдат противопоставени на Вас като бъдещ приобретател – купувач. Тази справка се прави в Имотен регистър за най-малко 10 години назад и чрез нея се установява дали собственикът в действителност притежава земята, респективно правото да строи върху нея, дали върху имота биха могли да претендират трети лица (съпрузи, наследници, съсобственици) и дали няма възбрана или ипотека върху нея. Информацията може да се открие в Имотния регистър, чиято цел е да осигури сигурност във вещноправния свят.

  Проблемите, които могат да възникнат след обстойно изследване на имота са разнообразни. Така например, ако земята се притежава от г-н Тодор Петров, но се оказва, че тя е придобита по време на брака на същия, това съвсем не означава, че тя е негова изключителна собственост, макар и в нотариалния акт, съответно и в Имотния регистър, да е посочено само неговото име като собственик. Съпругата на г-н Петров също е собственик на земята и в такъв случай страна по договора трябва да са и двамата съпрузи. В противен случай, договорът няма да произведе действието, което желаете и е възможно да бъдете съдебно отстранени, тоест задължени да върнете владението на действителния собственик, въпреки че надлежно сте изповядали сделката и сте заплатили на продавача уговорената цена.

  Друга проверка, която можете да предприемете относно земята е дали спрямо нея съществува реституционна претенция. Препоръчително е проучването около земята, върху която ще се строи и инвеститора да се извърши сериозно и внимателно преди да се придобие право на собственост.

  Рискът от съдебно отстраняване от имота. Често срещани хипотези.

  Съдебно отстраняване от имота – евикция, ще претърпите, в случай че лице, имащо права върху имота не е участвало в сделката по някаква причина и същата се явява недействителна спрямо него, в следствие на което следва да върнете владението върху имота на това лице. Често това се случва при следните хипотези:

• В Удостоверението за наследници е пропуснато вписването на някой от наследниците

• Сделката е изповядана без съгласието на съпруг съсобственик на имота, който не е бил установен преди сделката поради сключване на брака извън страната, който не е вписан в общитана и респективно не присъства в Удостоверението за семейно положение на продавача.

• Продаден Ви е имот, принадлежащ на обезщетени собственици, предоставили право на строеж на инвеститора, срещу задължението на последния да построи за тях определен брой обекти в сградата;

• Обърнете внимание върху условията за продажба.

  Цената. Обикновено при покупката на „зелено“ плащането на цената е уговорено на части – стоп-капаро, плащане при сключване на предварителен договор, поетапно плащане на процент от цената при получаването на строителна документация. Идеята е, че инвеститорът финансира проекта тъкмо с тези вноски. При уговарянето на тези условия, купувачите следва да бъдат особено внимателни и да се стремят да уговорят плащане на по-голяма част от продажната цена при завършване на проекта на етап Акт 16 (когато вече можете да използвате имота за жилищни нужди). Много компании продавачи обаче, имайки претенции за финансова стабилност, държат на това висок процент от продажната цена да бъде платен на етап сключване на предварителен договор, стартиране на строителството, застрояването на определен етаж, Акт 14, Акт 15, като уверяват купувачите, че при несъгласие с условията, имотът ще бъде предложен на друг. Съветът ни е да бъдете разумни при преговорите в този смисъл.

  Известен трик, използван от много инвеститори е обявяване на устойчива и атрактивна цена за квадратен метър, без да се включва цената на общите части, които по закон вървят заедно с предлагания апартамент. Така апартаментът на мечтите ви може да се окаже доста по-скъп от това, което ви е по джоба.

  Датата на нотариалното прехвърляне на имота. Уредете датата на прехвърляне на собствеността преди да бъдете жестоко изиграни от страна на инвеститора. Представете си, че сте на финалната права. Вече сте избрали цвят на стените, огромната кафява спалня и онзи страхотен килим на 50% намаление. Изведнъж инвеститора започва да овърта когато стане дума за нотариалния акт, при положение, че сте заплатили уговорената сума. Изведнъж се появяват данъчните институции или някоя банка, която току-виж взима всички пари на инвеститора и в рамките на няколко секунди забравяте за имота на мечтите си. Препоръчително е да определите точна дата на прехвърлянето на имота и да предвидите неустойка за всеки ден, в който инвеститора премине в забава.

  Срок за получаване на Разрешение за ползване (Акт 16). Всяка новопостроена сграда трябва да има Акт 16, за да бъде въведена в експлоатация и да се използва пълноценно. Сграда без този документ по закон не може да се обитава, тъй като се третира като негодна за живеене. Недостатък на сграда без Акт 16 например е недостиг на ток за всички живущи в нея. Не би било приятно в 21 век да преминем към режим на тока и точно когато дават онова любимо ваше предаване токът да спре. В такъв случай трябва да настоявате за информация относно крайният срок, който е приел инвеститора за завършване на обекта и отново – предвидете неустойки при просрочие.

  Степента на завършеност, в която получавате имота. Друг важен момент е степента на завършеност на апартамента. Задължително изисквайте информация от инвеститора в каква степен на завършенност ще ви бъде предоставен апартаментът.

  Неустойки. – Много важно условие, което следва да договорите са неустойките при неизпълнение от страна на продавача. Неизпълнение може да е налице при незавършване на строителството в срок, липсата на желание и създаване на пречки за нотариалното изповядване на сделката, наличието на права върху трети лица и други. Имайте предвид, че при сключване на предварителен договор, правата ви не са защитени в достатъчна степен поради факта, че предварителният договор не подлежи на вписване в Имотния регистър. На практика това означава, че няма законова пречка продавачът да сключва други подобни договори с други купувачи и на етап завършване на строителството да не прехвърли имота на вас, а на другия купувач. За да мотивирате инвеститорът да се въздържа от подобни злоупотреби, следва да уговорите със същия неустойки.

  Цена за изповядване на сделката. Обикновено купувачите, а понякога и самите продавачи предпочитат да изповядат сделката по данъчна оценка, която най-често е в пъти по-ниска от действителната продажна цена (пазарна цена). Страните са мотивирани от по-ниските нотариални такси, местния данък и таксата за вписване на имота, които обикновено се поемат от купувача. Продавачите пък от своя страна в нередки случаи спестяват данъци от прихода от продажбата и ДДС, като декларират цената на имота, посочен в нотариалния акт. За купувача обаче подобно спествяне може да излезе много скъпо – при проблем със сделката същият ще може да си върне описаната в договора продажна цена, но не и сумата, която не фигурира в него и обикновено платена на ръка на продавача. Решение в подобен случай може да се намери в определянето на по-големи неустойки при неизпълнение на договора или последващ проблем със сделката, която да компенсира тази разлика. Следва обаче да бъдете много внимателни с тази клауза, за да не се окаже впоследствие недействителна. Рискът от разкриване на това данъчно нарушение обаче не може да се избегне.

  Плащането на продажната цена. Следва да имате предвид, че трансакции над 10 хил. лева следва да се превеждат по банков път и плащането им в брой, освен незаконно е и в ущърб на платеца, който трудно би доказал същото. Чували сте поговорката „Който плаща лошо, плаща два пъти!“. За това говорим. Някои продавачи, които желаят да получат сума по-висока от 10 000 лева в брой, препоръчват на купувачите да платят на няколко части по 9 999 лева срещу разписка. Според Закона за ограничаване на плащания в брой нарушение на нормативния акт ще е налице и при плащания, чиято стойност е под 10 хил.лв, но представлява част от парична сделка по договор, чиято обща стойност надхвърля 10 хил. лв. Глобите за неспазване на тези разпоредби са в размер на 25 % от общия размер на направеното плащане, ако става дума за физическо лице, и 50 % ако нарушител е фирма. При повторност на нарушението, глобите нарастват двойно.

  Внимавайте със стоп-капарото

  Широко разпространена практика е, след като харесате конкретен имот, да платите фиксирана сума пари, за да се потвърди намерението ви за покупка и да бъдете уверени, че имотът няма да се предлага на други кандидати купувачи (стоп капаро). В този случай Ви препоръчваме отново, да платите сумата по банков път, а не в брой срещу разписка на хрърчащ лист. Ако пък плащате в брой – изискайте касов бон. Не забравяйте да уговорите връщане на капарото в по-висок размер, в случай на нарушение на поетия ангажимент от страна на брокера или инвеститора.

• Сключване на предварителния договор, договора за покупко-продажба (нотариален акт) и договора за кредит, обезпечен с ипотека (нотариален акт).

  Обичайната практика, наложила се при сделките с недвижими имоти, е страните да подпишат предварителен договор преди нотариалното прехвърляне, с който да подготвят сключването на окончателен договор. Към сключване на предварителен договор трябва да пристъпите, едва след като сте се запознали с документите за собственост, убедили сте се в самоличността, дееспособността и представителната власт на продавача, както и че имотът не е обременен с тежести (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови задължения, претенции към имота от трети лица и други). Предварителният договор следва да бъде сключен в обикновена писмена форма и трябва да съдържа всички съществени условия на сделката, които да залегнат в нотариалния акт при нейното изповядване, като индивидуализиране на прехвърляемия недвижим имот, цената, страните, сроковете за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт и други.

  Важно обстоятелство е, че нотариалното изповядване на сделката е възможно едва при достигане на строителството на етап груб строеж, констатиран с Акт 14, издаден от общинската администрация. Сграда на този етап притежава ограждащи стени и покрив. Това е от значение не само за определяне на най-ранния момент, в който може да се прехвърли нотариално сградата, но и за кредитирането на имота, в случай че използвате ипотечен кредит. Обикновено инвеститорите препоръчват банки, с които са договорили финансиране на сделки с техни проекти на този ранен етап. Банките, разбира се, предпочитат по-сигурно финансиране, тоест на етап пълна завършеност на сградата – Акт 16, но няма пречка да предложат и по-различни условия.

  Съгласно чл.18 от Закона за задълженията и договорите, прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти трябва да бъде извършено посредством нотариален акт в писмена форма. Нотариалният акт се съставя от нотариус, който се намира в района на имота, предмет на покупко-продажбата. Спазването на нотариалната форма е задължително, в противен случай сделката за покупко-продажба на недвижим имот би била нищожна и не би произвела никакви бъдещи действия. Нотариалният акт е писмен документ, който съдържа волеизявленията на страните по договора, направени пред длъжностно лице – нотариус. В този документ се регламентират страните по договора, пълна и изчерпателна информация относно обекта на сделката, а именно недвижимия имот, както и начина на изплащане на цената за него. Нотариалният акт трябва да съдържа годината, месеца и датата на извършването му, както и името на нотариуса, пред който същия се извършва. Министерството на правосъдието на Република България е създало специален образец, по който се съставя нотариалният акт. Нотариусът заявява, че е направил проверка на страните по договора, проверка дали праводателят е собственик на имота, както и дали са изпълнени всички изисквания на закона. След като приключи процедурата около нотариалния акт, същият се съхранява в книги, които се водят в службите по вписванията. В деня на изповядване на сделката, нотариусът вписва нотариалния акт в Имотния регистър.

• Неизпълнение на задължението за прехвърляне на имота с нотариален акт.

  Ако продавачът не изпълни задължението си, уговорено в предварителния договор, за нотариално (окончателно) прехвърляне на имота в предвидения срок, вие разполагате с различни възможности, а именно:

  Да развалите предварителния договор поради неизпълнение и да претендирате уговорената в същия неустойка, както и връщане на платената до момента на разваляне на договора цена – към тази стъпка се насочват купувачи, за които вече е отпаднал интереса да сключат окончателен договор или пък е невъзможно неговото изпълнение.

  Да поискате от съда обявяване на предварителния договор за окончателен – тогава съдебното решение ще има силата на нотариален акт и ще ви легитимира като собственик. Тук особеното е, че исковата молба се вписва в Имотния регистър. С влизане в сила на съдебното решение ще следва да заплатите остатъка от уговорената цена и дължимите данъци и такси. Последиците от неизпълнение на това задължение са неблагоприятни за вас и решението ще подлежи на обезсилване.

• Помислете за финансирането на сделката и допълнителните разходи. Ипотека.

  Масово купувачите теглят кредит за покупката на имота. Не пропускайте да помислите затова преди да се споразумявате писмено. При покупка на „зелено“  следва да имате предвид няколко важни неща:

  а. Трябва да имате определено самоучастие във финансирането, обикновено между 10 и 30 % от пазарната цена, определена от оценител на банката.

  Когато вземете решение да купувате имот на „зелено“ често бивате притискани от време, брокери и инвеститора продавач. За да „спрете“ предлагането на конкретния апартамент на други лица, следва да платите така нареченото стоп-капаро, което обикновено е фиксирана сума, например 3000 лв. Следващите вноски са разпределени според уговореното – например 20 % при сключване на предварителен договор, 10 % при получаване на Акт 14, 40 % на Акт 15 и остатъкът от сумата при въвеждането на сградата в експоатация – Акт 16. Някои купувачи разчитат напълно на финансиране от банка, а ипотечният кредит може да се отпусне при нотариалното изповядване на сделката – на Акт 16 и в някои изключителни случаи на Акт 14, тъй като едва към този момент може да се учреди в полза на банката ипотека върху новопридобития имот. Тази ипотека служи като обезпечение за отпуснатите парични средства и в случай че не изпълнявате, кредиторът ще се обезпечи от принудителната продажба на същия. Предвид това, имайте едно наум преди да вземете окончателно решение. Поговорете с банката кредитор за условията, които следва да изпълните за одобрение на кредита. Следва да сте сигурни, че разпогалате с определения от банката процент самоучастие от цената на имота. Като цена се приема определена от експерт на банката пазарна цена.

  Не са редки случаите, в които купувачи разчитат на покупка с пълно кредитиране от банка, тоест без каквото и да е самоучастие. В този случай купувачът изтегля потребителски кредит, за да се справи с вноските до нотариалното изповядване на сделката, след което изтегля ипотечен кредит, обезпечен с ипотека, за цялата сума на имота, като част от нея изплаща на продавача (остатъкът), а с другата погасява потребителския кредит.

  При отпускане на кредит банката може да изисква редица документи, за които трябва да сте подготвени. Такива са например:

  а. Документи, касаещи кредитополучателя купувач – изискват се от банката, за да провери финансовия ви статус и за преценка дали сте платежоспособен или задължен към други кредитори. Такива документи са:

  Удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК за наличие и липса на задължения към държавата – издава се от НАП;

  Документи, доказващи получаване на доходи (фишове за работна заплата, банкови извлечения, данъчни декларации)– обикновено проследяват доходната ви история 6 месеца назад;

  Удостоверение за семейно положение, издадено от общината – изисква се, за да провери банката дали може да привлече още едно лице като солидарен длъжник към кредита (например вашия съпруг).

  б. Документи, касаещи имота, покупката на който ще се финансира – тези документи следва да изисквате от продавача

  Със сключване на договора за кредит с банката подписвате още един нотариален акт – ипотека, с който залагате закупения имот в полза на банката.

• Вземете предвид допълнителните разходи

  Покупката на жилище не приключва с плащане на продажната цена на продавача. Предстоят ви разходи по прехвърлянето на имота (нотариална такса, местен данък, вписване на покупката и ипотеката в Имотния регистър), както и разноски за ремонтни дейности. В нередки случаи за отпускане на кредит банката ще ви задължи да използвате допълнителни продукти, използването на които се съпровожда от месечни или еднократни такси – застраховка живот, застраховка имот (задължителна), превод на заплата в банката и обслужване на няколко сметки. В действителност, задължението е неофициално поради изрична забрана от законодателството. Служителите обаче гарантират, че това би допринесло за определяне на по-благоприятни условия за кредита – по-ниска лихва, например и на практика нямате голям избор.

  Ежемесечната такса за управление и поддръжка по Закона за управление на етажната собственост също следва да бъде предвидена от ваша страна. Същата се дължи ежемесечно от всеки обитател в конкретен обект и е предназначена за поддръжка на сградата (почистване, охрана, ток, асансьори, технически дейност) и управление на същата (възнаграждение за домоуправител).

• Деклариране на имота в данъчната служба към съответната община по местонахождение на имота – в 2-месечен срок от от изповядване на сделката при нотариус, следва да подадете в общинската данъчна администрация Декларация по чл. 14 от ЗМДТ,

  Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.

  Oще за недвижимите имоти. Интервю с Димитър Христов, консултант по недвижими имоти: 

  https://youtu.be/lBoP_hxlXaQ

       Автори : адв. Михаела Димитрова и Росица Черкезова, адвокатски сътрудник