5 грешки, които допускаме при покупка на недвижим имот

Грешка № 1: Капарираме, преди да сме получили предварително одобрение за ипотечен кредит, респективно преди да се запознаем с условията за отпускането му.

Много купувачи правят грешката да търсят свое жилище, преди да се срещнат с ипотечни кредитори (банки) и да се запознаят предварително дали ще бъдат одобрени за бъдещ кредит и каква сума може да им бъде отпусната. По този начин можем да се ориентираме към имот, който не можем да си позволим или закупуването му би затегнало личния бюджет до степен, причиняваща огромни неудобства. Не са изключени случаите, в които да сключите договор за имот, а отказът на банката да го финансира, да доведе до разваляне на договора от продавача и да Ви изправи пред неприятна ситуация, в която губите заплатеното капаро и оставате без имот.

Последици: Закупуваме имот, който не можем да си позволим; Поставени сме в неизпълнение за плащане и продавачът разваля договора, а вие оставате без имот и без капаро.

Съвет: Преди да се влюбите в този великолепен имот на Вашите мечти, уверете се, че сте получили предварително одобрение. Изисквайте предварително писмено одобрение за размер, който може да Ви бъде отпуснат, преди да платите „капаро“. Уверете се, че имате отговор на поставените по-долу въпроси. Преди да търсите имот, направете така, че да получавате добри предложения, като се погрижите за своя кредитен рейтинг.

Причините за грешката:

1. Вярваме на устни договорки с банката, но впоследствие нещата се променят

Много купуващи правят грешката да търсят и капарират имот преди да са получили предварително писмено одобрение за максималната сума, която банкова институция може да Ви отпусне като ипотечен кредит. Няма да излъжем, ако споделим, че в голяма част от случаите банковите служители въвеждат купувача в заблуждение, като го уверяват, че кредитът на всяка цена ще бъде одобрен, но на първо място следва да се намери имота, да се представят документи и прочее. В действителност, за да получим конкретна оферта за кредит за даден имот, следва да предоставим на банката конкретна информация (вид, цена на имота, условия за плащане и др.), която, за да е максимално коректна офертата, трябва да е точна. Все пак, след като споделите определена информация на кредитния консултант или банковия служител, той може да Ви зададе ясни параметри до каква степен биха Ви отпуснали заем, в какъв размер и при какви условия. Имайте предвид, че писменото одобрение е валидно за определен срок. Става въпрос за писмено одобрение за сумата, която могат да Ви отпуснат, а не за конкретна сделка и конкретен имот. Не си мислете, че ако сте говорили с банката си само преди шест месеца и ви е дадена устна уговорка, че ще ви се отпусне кредит, това е сигурно. Нещата се променят непрекъснато. Искайте писмен ангажимент от банката и при необходимост – заплатете такса за това.

Информацията, която ще Ви е необходима е: доходите Ви, каква сума можете да инвестирате Вие със свои средства за покупката (самоучастие), ценови диапазон на търсения от Вас имот, каква сума можете да отделяте за месечна вноска по Вашия кредит; какъв е типът имот, който възнамерявате да купите (жилище – апартамент или къща, склад, търговско помещение), на какъв етап от строителството (завършен, на „зелено“ – в процес на строителство), видът на вноските, с които желаете да погасявате кредита си (анюитентни, тоест равни или намаляващи), желаете ли да ползвате гратисен период (плащате по-малки вноски за определен период от време, които обаче покриват само лихва);

2. Не се грижим за това да получим по-добри предложения за кредит.

При отправяне на предложение от страна на банката същата разглежда Вашата кредитна надеждност, кредитната Ви история. Уверете се, че не сте „лош длъжник“ пред банката. Това означава да вземете предвид следните важни неща:

• кредитната Ви история следва да е добра – ако сте теглили заем преди години или сте бил съдлъжник по такъв заем (разбирайте и „бърз кредит“) и същият не е погасяван в срок, поради което банката Ви е осъдила и е обявила кредита за предсрочно изискуем, Вашите данни се съхраняват в т.нар. Централен кредитен регистър към БНБ. Това означава, че при справка на кредитното Ви досие банката ще узнае за лошата Ви кредитна история и в тази връзка може да откаже отпускане на кредит, респ. да изисква повече условия, за да отпусне такъв – например допълнително обезпечение – съдлъжник. Възможно е условията на банката да не са добри – например предлагайки по-висока лихва; наред с това банката сверява дали при теглене на кредити или при покупка на лизинг, редовно погасявате своите вноски;

• имате доказан постоянен регулярен и достатъчен доход, посредством който ще можете редовно да изплащате дълга си – банката извършва справка дали редовно получавате доход от трудово правоотношение или от самостоятелна практика; полезен би бил калкулаторът на http://www.moitepari.bg , видим тук , с помощта на който ще придобиете представа колко скъп имот можете да си позволите спрямо нетния ви доход и регулярните разходи, които имате всеки месец; какъвто и да е Вашият доход, той не трябва да надвишава определен процент спрямо всичките Ваши кредитни задължения; Това е съотношението дълг / нетен доход. Всички задължения на кандидата за кредит не трябва да надвишават 60-65% от нетния му доход при кандидатстване за ипотечен кредит:

Пример:
Едночленно семейство с нетен доход: 1 500 лв.
Задължения по текущи кредити: 200 лв.
Дълг / Доход: 60%
Възможен максимален размер на вноска по нов кредит: (1 500 * 60%) – 200 = 700 лв. Източник: http://www.moitepari.bg

***Ако очаквате повишаване на заплатата или други приходи, кандидатствайте за кредит, след като те вече са факт; ако имате нестабилни или недостатъчно доходи, може да се наложи да осигурите съдлъжник;

• Вашите здравни и осигурителни вноски са редовно внасяни – презумпцията на банковите институции е, че Вие заплащайки редовно месечните си задължения към държавната хазна, сте доверен длъжник, който може да се отнася отговорно към своите периодични задължения; вноските към държавния бюджет засвидетелстват също, че в действителност извършвате трудова дейност или работа като самонаето лице; Финaнcoвитe инcтитyции пpeдпoчитaт дa oтпycĸaт ипoтeчни ĸpeдити нa онези ĸaндидaти, ĸoитo ca пoнe oт двe гoдини нa пocлeднaтa cи мecтopaбoтa. Te вяpвaт, чe xopaтa зaдъpжaли ce нa paбoтa пoвeчe oт eднa гoдинa e мнoгo пo-вepoятнo дa плaщaт внocĸитe пo ĸpeдититe cи нaвpeмe; напоследък тенденцията на банките е да извършват справка само 6 месеца назад, но не е изключено да задълбочат справките си; в тази връзка е важно навреме да държите на своите трудови и осигурителни права пред своите работодатели – това е важно;

• не сте задлъжняли към момента на Вашата кандидатура за кредит – както споменахме по-горе банката винаги изследва съотношението нетен доход и разходи; ако Вие сте задължени към редица лица, шансът Ви за одобрение или добри условия драстично намалява; значителни по размер покупки са недопустими, ако сте решили да си купувате имот. Тук влизат покупките на автомобили, тегленето на потребителски краткосрочни кредити, издаването на ваше име на няколко кредитни карти и др. Това значително намалява кредитния ви рейтинг и възможността да разчитате на ипотечен кредит, освен ако не получавате изключително висок доход;

3. Изискваме оферта единствено от една банка с цел спестяване на разходи и високо доверие

Не правете грешката като разчитате на „думата“ на една банка. Срещнете се с поне 3 кредитни институции и поискайте оферти от тях. Много бъдещи купувачи използват услугата на кредитни консултанти, която в повечето случаи е безплатна. Изискването на повече предложения Ви дава възможност да придобиете пълна представа към кредитната политика на банките, както и шанс да изберете най-изгодната за Вас оферта. Допълнително получавате и резерван вариант, в случаите, когато една банка се „отметне“ от обещанието да отпусне обещания устно кредит.

Изисквайте пълна информация за дължими такси при кандидатстване за кредит, лихви, начин на отпускане на кредита, документи и др. Обикновено банките осезаемо се различават в политиките при определяне на такси и с цел да бъдат конкурентни на пазара, те често освобождават физическите лица от разходи.

Важно е да знаете, че таксите най-общо биват еднократни и периодични; Еднократни такси са такса за разглеждане на документи, за оценка на кредитната Ви история, за пазарна оценка на имот, за юридическо становище, застраховка на имот; Периодични такси са таксата за пакет от продукти и услуги, ползвани от банката, за обслужване на разплащателна сметка и на сметка за ипотечния кредит;

Трябва да имате предвид, че най-ниската лихва НЕ означава най-подходящата оферта. Затова е добре да сравните условията на поне 3 банки и да ги подредите по лихва, такси, застрахователни условия, обслужване, препоръки и др. Можете предварително да използвате портали за сравнение на кредитни продукти, за да се насочите към определени банки. Такива са: http://www.moitepari.bg/ , https://parite.bg/ , https://kredit.bg/ и др.

Много важно е също да изискате от банката проект на договора за кредит, който ще сключите, за да се запознаете със съдържанието му преди деня на подписване. Да видите за пръв път договора за кредит в деня на неговото сключване е грехота.

4. Не преценяме правилно важните моменти в кредитното предложение

Когато получаваме предложение от банката, която ще финансира покупката на имот следва да обърнем внимание на:

• Какъв е максималният процент на финансиране от банката? – Обикновено банката отпуска 85 % от пазарната оценка на закупувания имот. Следва да имате предвид, че тя невинаги отговаря на цената, за която сте се уговорили с продавача и може да е по-ниска от същата. Пазарната оценка се изготвя от лицензиран оценител, с който работи банката. *Пример: Пазарна стойност на имота според оценителя: 100 000 лв. * 85% макс. % на финансиране = 85 000 лв. максимален размер на кредит, тоест трябва да осигурите 15 000 лв. Самоучастие в продажната цена. Ако обаче уговорката Ви с продавача е да заплатите 150 000 лв., а оценката ви е по-ниска – 100 000 лв., следва да осигурите самоучастие 65 000 лв. Има банки, които могат да финансират и 90 % от имота, което обаче крие определени рискове.

• По какъв начин и при какви условия банката отпуска средствата? – въпросът е изключително важен, тъй като от това зависи какво следва да преговаряте с продавача; *Пример: условие на банката е да отпуска кредита на траншове, няколко етапа, а продавачът изисква сумата накуп; банката изисква да заплаща сумите директно на продавача по банков път, докато продавачът държи на частично плащане в брой;

• Какъв е лихвеният процент по кредита и ГПР? – не бъркайте лихвеният процент с това, че представлява окончателния Ви разход по кредита; често по кредита има допълнителни разходи и такси, които следва да заплащате ежемесечно – например застраховка, такса за обсулжане на сметка по кредита, разплащателна сметка и други; ГПР е много по-коректен показател, защото показва общите разходи по кредита, изразени като годишен процент от размера му.

• Възможна ли е отстъпка от лихвения процент при определени критерии? – такива обикновено са използването на продукти на банката – застраховка на недвижим имот, кредитни карти, сметка в банката и др;

• Какъв е максималният срок, за който може да Ви бъде отпуснат ипотечен кредит? – обикновено колкото по-дълъг е кредита, толкова повече лихва плащате; с намаляването на срока по кредита обаче се увеличават месечните вноски; бъдете разумни при решението за срока по кредита; по-добре по-дълъг срок, отколкото свръх обременяването Ви с високи месечни такси; още повече, че винаги можете да изплатите остатъка предсрочно, без да заплащате наказателна лихва; Кредитополучателят има право частично или напълно да погасява предсрочно главницата по кредита. В този случай той заплаща комисионна в размер на 1% (един процент) върху размера на предсрочно погасената сума, ако погасяването е направено преди да са изтекли 12 месеца от от усвояване на кредита. Кредитополучателят не дължи комисионна за предсрочно погасяване, ако погасяването е направено след изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му.

• Какъв е размерът на месечната Ви вноска с всички включени разходи – такси по кредита и застраховки? – банката следва да Ви предостави проект на погасителния ви план;

• С какъв вид месечни вноски ще изплащаме кредита – анюитентни (равни) или намаляващи? – намаляващите вноски са по-малко предпочитани на българския пазар като причината за това е изискването за по-високи доходи на кредиполучателя. При анюитетното плащане размерът на вноските е един и същ за целия период на кредита. При стартирането на изплащане по погасителния план с вноските ние заплащаме повече лихва, отколкото главница. Колкото повече наближава срока на кредита, толкова повече намява дължимата лихва. При намаляващите вноски, месечните вноски в началните месеци от кредита за значително по-високи, отколкото към края и това би могло да предизвика затруднения в погасяването им. За сметка на това обаче размерът на вноските с времето намалява, а платената на банката лихва е по-малка, тъй като принципът при този вид плащане с намаляващи вноски, е заплащане на лихвата само върху реалния остатъчен дълг месец за месец, доколкото при плащане с анюитентни (равни) вноски разсрочено се заплаща лихвата за целия период на кредита.

• Какви са всички такси свързани с отпускането на кредита? – в определени периоди банките публикуват оферти за отпускане на кредити без допълнителни такси; стандартните дължими такси са за застраховка на имот, пазарна оценка, одобрение за кредит, усвояване на сума; някои банки премахват тези такси, но обикновено това е за сметка на по-висок лихвен процент; най-добрият начин за запознаване с всички разходи и сравнение на оферти е да прочетете формуляра за предоставяне на преддоговорна информация, който ще получите от всяка банка;

• Какви са необходимите документи, които трябва да представите? – такива могат да бъдат удостоверение за доход от работодателя, справки от НАП за платени данъци и осигуровки, семейно положение и др; изискват се и документи, касаещи самият имот; разгледали сме подробно въпроса за необходимите документи за сделки с имоти в статията Необходими документи при сделки с недвижими имоти – видове и процедури при издаването им.

• Колко дълго ще продължи процеса на одобрение? – да приемем, че сте получили предварително одобрение от банката за размера на кредита, който биха Ви отпуснали и вече можете да се заемете с търсенето на имот спрямо определения вече бюджет; редно е да се уверите колко време трае процесът за одобрение за отпускане на кредита за покупка на вече открит от Вас имот. Това е важно, за да сте напълно наясно, когато преговаряте с продавача на избрания от Вас имот. Не е редно да заплащате капаро или да сключвате предварителен договор с продавача, при условие, че същият дължи да му заплатите 80 % от продажната цена накуп в 7-дневен срок от плащане на капарото / подписване на предварителния догоовор, а банката Ви е информирала, че за одобрение е нужен 15 – дневен срок. Пропускането на този етап (предварителното информиране) може да Ви постави в невъзможност да изпълните писмените си договорки с продавача, с което последният може да развали сключения договор и да задържи капарото.

• Има ли значение вида на обезпечението – тухла / панел, селска къща, ваканционен имот или парцел земя за определяне на процента на финансиране? – имайте предвид, че ако закупувате построен имот (вече използван) пазарната оценка на същия ще бъде по – ниска, следователно ще се намали и стойността на отпуснатия от банката заем; в допълнение следва да отбележим, че банките финансират по различен начин панелно строителство и тухлено строителство;

Грешка № 2: Купуваме повече, отколкото можем да си позволим. Правим неправилните сметки. Пазаруваме емоционално.

Лесно е да се влюбите в домове, които биха могли да разтегнат бюджета ви, но прекомерното разширяване може да доведе до съжаление на по-късен етап. Изразходването на всички или на повечето от спестяванията ви за самоучастие в продажната цена и за затваряне на допълнителните разходи е една от най-големите грешки, които правят купувачите на жилища. Закупуването на жилище не винаги означава закупуване на дом, закупуването на недвижим имот много често означава инвестиция, тъй като би било източник на пасивни доходи като получаване на наем.

Последици: Неправилните сметки могат да ви изложат на по-висок риск от загуба на вашия дом, ако попаднете в трудни финансови времена.

Съвет: Фокусирайте се върху това какво месечно плащане в действителност можете да си позволите, вместо да се съсредоточавате върху максималния размер на кредита, който може да Ви бъде отпуснат. За да направите правилна преценка на финансовите си възможности, задължително изчислете коректно всички бъдещи разходи, които ще се наложи да посрещате, а те определено не приключват с продажната цена. Само защото можете да се класирате за заем от 200 000 лв., не означава, че можете да си позволите месечните плащания, които го придружават. Осигурете парични средства за съпровождащи разходи и не оставайте без спестявания. Не си струва да живеете живот на ръба. Представете си, че сте в процес на закупуване на жилище, кандидатствате и ви одобряват за кредит. Месечната ви вноска обаче е 1 500 лв., а вие получавате 2 500 лв. месечно. Тоест автоматично блокирате повече от половината си доходи за заплащане на ипотечен кредит. Замислете се – ако бяхте изтеглили по-малка сума, част от парите ви щяха да са свободни за друга инвестиция. Идеята е, че следва да постъпвате разумно и да закупувате жилище, което можете да си позволите или дори да не можете, то поне да не се поставяте в по-неблагоприятно положение.

По-долу ще откриете Проектобюджет за покупка на имот. Той може да Ви е от огромна помощ и да служи като ориентир.

Причина за грешката: Неправилните сметки.

Съветваме нашите клиенти да не игнорират разходи, които ще се наложат при покупката на недвижим имот. Направихме за Вас проектобюджет, в който сме заложили на стандартните плащания, съпровождащи придобиването на жилище. Имайте предвид, че проектосметката може да се различава от параметрите на Вашата сделка.

ПРОЕКТОБЮДЖЕТ ЗА ПОКУПКА НА ИМОТ

ОСНОВАНИЕ ЗА ПЛАЩАНЕ	ДЪЛЖИМА СУМА
Продажна цена на недвижимия имот (самоучастие) *Това е минималната сума, която Вие следва да заплатите за имота; остатъкът се усвоява от кредита;	Минимум между 10 % – 20 % от продажната цена * в зависимост от политиката на банката и естеството на имота;
Нотариална такса при нотариалното прехвърляне на имота, общински данък за придобиването му, такса за вписване на нотариалния акт в Имотния регистър *Дължат се на нотариуса в деня на изповядване на сделката	Между 3 , 5 % – 4 % от стойността, на която се изповядва сделката за покупко-продажба * в зависимост от стойността, на която се придобива имота (не по-ниска от данъчната оценка), както и от населеното място, в който се намира имота * можете да използвате този КАЛКУЛАТОР
Нотариална и съдебна такса за учредяване и вписване на ипотека върху имота в полза на банката, финансираща покупката	Около 1 % от стойността на имота *в зависимост от стойността на имота (материален интерес), населеното място, в което се намира,както и дали ипотеката е договорна или законова; не се дължи, ако финансирате покупката изцяло със свои средства; *можете да използвате този КАЛКУЛАТОР
Такса за пазарна оценка на закупувания имот *Изисква се от банката при кандидатстване за кредит, финансиращ покупка на определен имот; служи като база за изчисления на сумата, с която ще ви кредитират	Между 120.00 лв. – 150.00 лв. за всяка банка * препоръчваме да заявите пазарна оценка поне в 2 или 3 банки, тоест да предвидите като разход около 350 лв. – 400 лв.
Допълнителни такси към банката за разглеждане на Искането за кредит	Според политиката на банката *това са евентуални такси за разглеждане на кандидатурата Ви, оценка на риска, такса за поддържане на сметки в банката и др;
Месечна/Годишна такса за поддържане и управление на общите части в сградата (такса „вход“) и такса за фонд „Ремонт“	В зависимост от решението на Общото събрание или политиката на продавача *тази такса се заплаща от собствениците на недвижимия имот в сграда в режим на етажна собственост и служи за покриване на разходи по поддържане и управление на общите части – професионален домоуправител, почистване, озеленяване, асансьорна поддръжка, електричество и други;
Месечна вноска по кредита	Според погасителния план *в зависимост от отпуснатия кредит, срокът по него, вида на вноската, дължимата лихва; Съвет! Осигурете спестяване за покриване на минимум 3 месечни вноски.
Комисионна за посредник (брокер) на недвижим имот *не е задължително	Между 2 % – 4 % от продажната цена на имота *комисионната не се дължи, ако не сте използвали посредничеството на брокер
Възнаграждение за адвокат, който да извърши справка по имота, да съдейства по време на преговорите и сключването на договори и споразумения с продавача * не е задължително	Между 0,5 % – 1 % от продажната цена на имота *възнаграждението не се дължи, ако не сте използвали услугите на адвокат; *възнаграждението зависи от това какви услуги възлгате не адвоката – справка на имота, преговори с продавача, корекция на договор, снабдяване с документи и др;
Годишна вноска за застраховка на недвижимия имот *изисква се при отпускане на ипотечен кредит	Между 150.00 – 250.00 лв. / годишно *в зависимост от покритието, застрахователното дружество и застрахователните рискове
Обзавеждане на недвижимия имот *в случай че закупувате недвижим имот без обзавеждане	Минимум 15 000.00 – 20 000.00 лв. *сумата е ориентировъчна и зависи от квадратурата и изискванията на собственика
Месечен наем до получаване на владение върху новопридобития имот *в случай че закупувате незавършен имот („на зелено“) или когато уговорката Ви с продавача за предаване на владението е отложена във времето	Между 200.00 – 900.00 лв. / месец *дължи се, в случай че от отпускане на кредита от банката (в цялост или частично) до получаване на владението върху имота има период, в който следва да живеете на друго място срещу наем; в този период освен вноска към банката, ще имате задължения и към наемодателя си, както и режийни разходи

Грешка № 3: Пренебрегвате основни моменти при покупката

Покрай ангажирането с търсене на имот, огледите и комуникацията с банката, често купувачите, влюбвайки се в жилището на мечтите си, са склонни на всяка цена да сключат сделка с най-апетитния имот, влизат в преговори с продавача и се съгласяват да се обвържат с договор, да заплатят капаро при условия, каквито продавачът им постави. На този етап практиката на продавачите е да продадат своя имот, увещавайки купувача, че всичко с имота е наред – същият няма ипотеки, собствеността върху имота или правото на строеж върху земята е законово учредена, няма съдебни спорове и имотът, ако не бъде продаден тъкмо на Вас, ще се намери друг продавач, който е по-решителен. Продавачите изпращат някои от основните документи на потенциалния купувач, касаещи собствеността върху имота, както и предварително изготвени проекти за предварителен договор и депозитни споразумения. Лошият сценарий е следният: купувачът се уверява, че щом в документите името / фирмата на продавача присъства като собственик, то собствеността върху имота е безспорна. Предварителният договор от своя страна е твърде дълъг и нетолкова приятен. Да приключиш фарса по покупката възможно най-скоро изглежда изключително съблазнителна идея и подписваме набързо всичко предоставено от продавача. Не искате да приемате нещо, което не е на 100 % правилно, нали? Затова не го правете! Можете сами да извършите всички стъпки до финализиране на сделката. Това обаче отнема много време и не се препоръчва. Процесът е изключително труден, отнемащ много време и изисква изключително внимание към детайлите, както и умения при водене на преговори.

Последици: Сключваме неизгодни за нас споразумения.

Съвет: Обърнете внимание на всичко: изследвайте имота за проблеми, изисквайте допълнителни документи от продавача и от Имотния регистър, преговаряйте за по-добри условия, променяйте зададените проекти за предварителен договор, депозно споразумение и нотариален акт и запомнете – договор се подписва, когато сте сигурни, че може да го изпълните и когато се уверите в достатъчна степен, че продавачът също няма пречки за изпълнение, а при липса на изпълнение – сте достатъчно обезпечени с неустойки. И да – ако нямате нерви за всичко това – обърнете се към адвокат – специалист в имотното право. Оставете адвоката да свърши всичко и му се доверявайте, ако след справка по имота и неговата собственост той заключи, че е рисково да правите тази инвестиция. Не вярвайте на слухове, че адвокатите „развалят“ сделки току-така, без да има причина за това. Не само, че трябва самите вие да прочетете всички документи внимателно, но е препоръчително да се консултирате и с адвокат. Обикновено договорите се предоставят от продавачите, като бъдете сигурни, че те защитават изцяло собствените си интереси. Не се страхувайте да преговаряте и да искате да се променят определени клаузи от договора, или да се включат допълнителни такива. В крайна сметка договорът е двустранно споразумение, като се предполага, че би следвало да защитава интересите и на двете страни.

Причините за грешката: спестяване на време и средства за адвокат; бързате да закупите и искате всичко да приключи; чували сте, че адвокатите развалят сделки;

Какво всъщност трябва да направя, респ. да възложа на адвокат и какви са последиците от пропускането на тази стъпка?

Тук възможните проблеми са толкова много, че едва ли настоящото изложение може да обхване всички. Все пак бихме искали да ви обърнем внимание на някои основни неща, които се пропускат от масовия купувач.

• Купувате имот на зелено, но не проверявате собствеността и правното положение на земята, върху която се строи.

  – Много често, за да получат финансиране на съответен проект, инвеститорите закупуват земята, върху която възнамеряват да строят, след което я ипотекират и по този начин се снабдяват с оборотни средства от банката. Последващият купувач, който желае да придобие отделен обект в новостроящата се сграда щателно проучва състоянието на самата сграда и съответния обект, но съзнателно или не пропуска да изследва земята, считайки, че след като няма да закупува идеални чести от същата, не е необходимо да изследва правното й положение. Сградата се построява, мечтаният апартамент е факт, но представете си, че в един хубав ден получавате съобщение от ЧСИ, че е насрочена публична продан. За съжаление, да, възможно е. Често в нотариалните актове, с които се учредява ипотека в полза на банката върху земята е посочено, че ипотеката се разпростира върху „подобренията“ върху земята. Съгласно закона такова подобрение е всичко построено върху земята. По този начин ипотеката се разпростира и върху сградата, а оттам и върху вашия апартамент. Ако бяхте проучили състоянието на земята преди да предприемете действия по закупуване на имота обаче, не бихте стигнали до това положение.

  – впрочем възможно е да се установи, че сградата е построена не върху ипотекиран УПИ, но и върху общински или държавен поземлен имот без надлежните разрешения за това. Или още по-абсурдно от правна гледна точка – върху неурегулиран имот. В тази връзка още в Конституцията е заложено, че върху земеделски земи не може да се строи, именно за това служи урегулирането на имоти, т.е. разрешава се строителството върху тях. Този случай е много по-възможен при закупуване на по-старо строителство и то не многофамилно, а по-скоро еднофамилни жилищни сгради, строени преди години по собствено усмотрение. Какъв е типът на подобни строежи – незаконни. За да бъдат узаконени тези строежи или по-точно за да се признаят за търпими, е необходимо да се премине през специална процедура – да се подадат нарочни документи, да се докаже, че строежът е извършен преди 2001 г. и т.н. С две думи – ако ще закупувате къща например, внимателно изследвайте кога и как е построена и разполага ли същата с необходимте строителни документи.

• По отношение на земята следва да се има предвид и един много актуален за новите квартали на София проблем, а именно канализацията и свързването на сградите със съответните мрежи. В столицата се появиха редица нови квартали и съвсем логично е същите да са съпроводени с проблеми, тъй като до този момент не са били обект на масово жилищно застрояване. Затова преди да закупите имот на зелено, проверете дали се предвижда свързване на сградата с канализационните и водопроводни мрежи, защото имот без връзка с тези основни мрежи не представлява никаква инвестиция, дори напротив – би ви бил в изключителна тежест.

• По отношение на самите предварителни договори:

  – винаги проучете продавача/инвеститора – в повечето случаи продавач по договора е строителна фирма, която за пръв път чувате. Да, това е съвсем нормално, защото в днешно време е много модерно инвеститорът да създава ново търговско дружество за целите на съответния нов проект. Все по-редки са случаите, в които фирма-инвеститор държи на името си и използва същото при всеки следващ проект. Създаването на нова фирма за целите на новото строителство създава опасност да преговаряте и да влезете в договорни отношения с куха фирма, зад която няма никакви активи. Тоест възможно е съответната фирма да не завърши строителството, вие да предприемете действия по разваляне на договора и да претендирате възстановяване на даденото и обезщетение от фирмата-продавач, но без да имате реална възможност да възстановите каквито и да е загуби, тъй като сте просто поредният ощетен на опашката с кредитори. И в този случай законът е на ваша страна, но реално сте възпрепятствани от това да получите обратно платеното, както и справедливо обезщетение, защото фирмата, с която сте договаряли няма никакво имущество.

  – изисквайте в договора да са заложени крайни срокове за отделните етапи на строителството – напомняме, че най-важните етапи в строителството са акт 14 /груб строеж/, акт 15 /годност за приемане на строежа/ и акт 16 /разрешение за ползване, въвеждане в експлоатация/. Тези срокове обаче не са просто строителни срокове, но и много важни от правна гледна точка по отношение правото ви на собственост. Това е така, защото акт 14 създава годен за прехвърляне обект, т.е. с акт 14 се придобива собственост, затова и много сделки се изповядват на акт 14. Акт 15 от своя страна удостоверява годността на обекта, а акт 16 – това, че обектът може да се използва. Много често инвеститорите допускат купувачите в имотите преди акт 16, а и не са редки случаите, в които до акт 16 изобщо не се стига. И проблемът тук е не само за това, че ще се наложи да използвате промишлен ток, което неминуемо ще доведе до повишаване на месечните ви разходи, но и до това, че използването на невъведени в експлоатация сгради е нарушение по ЗУТ, което може да доведе до преустановяване ползването на съответния обект от компетентните административни органи. Достатъчен е един сигнал до ДНСК, който да активира проверката, след което последицита могат да имат много негативни измерения. Същата опасност грози и сградите без акт 14. Или казано накратко – липсата на акт 14 може да доведе до заповед за събаряне на строежа, а липсата на акт 16 – заповед за забраняване ползването на строежа. Освен това, с втората заповед кметът на общината нарежда на съответните доставчици на ел. енергия да прекъснат захранването на съответния строеж. Поради всички тези причини е много важно да обвържете инвеститора с конкретни срокове за извършване на строителството, при неизпълнение на които ще се ангажира отговорността на инвеститора и същият ще ви дължи неустойка.

  – защитете правата си и преговаряйте за справедливи условия – това се отнася най-вече за отговорността на инвеститора, в случай че се забави със строителството, за етапите на които споменахме по-горе. Често в предварителния договор е посочен прекалено дълъг срок или изобщо не е въведен срок, или дори да е очертан такъв срок, то е пропуснат някой от етапите на строителството. Не подценявайте детайла! Освен това, абсолютен оксиморон представлява начина, по който инвеститорът се държи по време на преговорите. Ако се замислите реално, именно купувачът е този, който е по-слабата страна, тъй като инвеститорът диктува правилата, а в същото време купувачът е този, който носи по-голям риск от сделката, все пак той е този, който заплаща немалката сума по договора, при това в повечето случаи използвайки банков кредит за закупуване на зелено. Тоест купувачът е този, който влиза в две правоотношения и следва да лавира между инвеститора и банката и е притиснат и от двете страни. Позволявайки си да прави корекции по предлаганите му договори, често пъти купувачът е „порязан“ с думите: „има много кандидати“, „трябва да действаш бързо, за да не го продадем“ и т.н. Независимо какво ви се казва обаче, винаги подхождайте с идеята, че купувате нещо важно, голямо, с висока стойност и нямате право на грешки.

  – на следващо място ангажирайте отговорността на инвеститора при евикция – евикцията представлява съдебно принудително отстранение от закупения имот, тъй като с влязло в сила решение е установено, че не вие, а някой друг е собственик на вашия апартамент. Причините могат да са многобройни, например: оказва се, че собствениците на земята, които са учредили право на строеж на вашия инвеститор, са не двама, а трима и неучаствалия в сделката собственик е предявил иск за установяване на правото си, а след като е съсобственик на земята, е съсобственик и на построеното върху нея. Друг пример – преди да закупите имота не сте направили необходимите справки и не сте установили, че вашият инвеститор е сключил друг предварителен договор за същия обект, купувачът по другия договор е предявил иск за обявяване на същия за окончателен и тази искова молба е била вписана в Имотния регистър преди вашата сделка; изминали са 4 години и делото вече е приключило, съдебното решение е вписано в Имотния регистър и спечелилият делото собственик си иска обратно апартамента. Какви са правата ви в този случай – да предявите иск за връщане на продажната цена от вашия продавач. Но ако се замисилите за казаното по-горе – че този продавач всъщност е учредил фирма за целите именно на този проект, т.е. може вече да е заличен търговец или пък е толкова задлъжнял, че е образувано дело за несъстотелност, може да се окаже, че няма от кого да си претендирате сумите и губите цялата си инвестиция до момента.

  – обявяване на предварителния договор за окончателен – може да стигнем и до обратната на горната ситуация – вие сте купувач по предварителен договор, заплатил сте капаро от няколко хиляди лева, наближава срокът за изповядване на нотариалната сделка, но вие разбирате, че имотът вече е продаден на трето лице. Това трето лице няма вина, то не е наясно с това, че не е единственият купувач по веригата от предварителни договори. В този случай с какви възможности разполагате? За съжаление, нямате право да предявите иск за обявяване на предварителния договор за окончателен. Всъщност имате това право, но е безсмислено, тъй като законът казва, че при постановяване на решението си съдът е длъжен да провери дали продавачът (ответник по иска) е собственик на имота, а той няма да е такъв, защото имотът вече е препродаден на трето лице и в този смисъл съдът ще постанови решение не във ваша полза. Поради това единствената ви възможност в този случай е да развалите предварителния договор и да претендирате връщане на капарото в двоен размер, освен ако в договора не е записан друг начин за обезщетяване на купувача. Много често не се уговаря двоен размер, а еднократен, при това без никакви неустойки. Обръщаме внимание, че развалянето на договори също е правна процедура и в случай че решите да преминете към нея, е препоръчително да се посъветвате с адвокат относно начина на извършването й, за да имате все пак валидно разваляне.

По отношение на адвокатските услуги при закупуването на недвижим имот, ви съветваме да изискате от Вашия адвокат точна разбивка на дължимите възнаграждения, както и какво точно включват услугите му. Съдействието на адвоката при покупката на имота може да се изразява в различни услуги – справка на имота (наличие на проблеми), преговори с продавача, промени в писмените уговорки (клаузите) по договорите, снабдяване с документи и др;

Грешка № 4: Не предвиждате навреме строителните работи

Много купувачи, ангажирани с всички стъпки по покупката и принудени междувременно да работят, не предвиждат навреме някои моменти, които могат да спестят значителни ресурси. Предоставяме няколко съвета в тази насока:

• Ако закупувате имот „на зелено“, тоест в процес на строителство и продавачът Ви е предоставил проект на жилището Ви, имайте предвид, че Вие вероятно имате време да промените някои неща, например: да изисквате преграждаща стена от обекта да не бъде изграждана или да се отстрани, да пожелаете изводи за интернет и телевезия, контакти и ключове да бъдат предвидени на определени или на повече места, изместване на В и К изводи, промяна в растера на дограмата и други. Консултирайте се с продавача, респ. с неговите подизпълнители – архитекти и проектанти. Своевременната реакция би могла да Ви спести време, усилия и пари, като Ви освободи от последващи задължения за ремонт, след като сте получили собствеността и владението върху своя имот. Бонусът е, че ще получите гаранция от инвеститора / строителя.

• Друг често срещан пропуск е налице в случаите, при които купувачите се спират на завършен, готов имот – вече използван или новопостроен. При покупката те вече планират какви промени ще извършват по имота, но не се интересуват дали това е възможно, респективно как би могло това да се случи. Това би Ви поставило в неприятна ситуация – невъзможност да реализирате проекта си или задължение да премахнете постройката, тъй като същата представлява незаконен строеж. Като пример ще посочим закупуването на имот, представляващ еднофамилна къща. За да си осигури необезпокояван и комфортен живот в къщата, семейството решава, че може да изгради навес. На пръв поглед изглежда, че процедурата е лесна, но всъщност не е съвсем така, защото навесът има различен вещноправен статут в зависимост от това дали е прикрепен към земята или не. Ако навесът не е трайно прикрепен за земята, същият представлява временен строеж, а временните строежи не представляват сгради или самостоятелни обекти, не се вписват в Агенция по вписванията и т.н. В зависимост от характера на навеса обаче може да се окаже, че по смисъла на ЗУТ същият представлява „допълващо застрояване“ и в този смисъл няма да е необходимо одобряване на инвестиционен проект, но ще се изисква становище на инженер-конструктор. Законът въвежда и специални изисквания за височина на строежа. В случай че навесът е трайно закрепен за земята, ще е необходимо дапреминете през цялата процедура по разрешаване на строителството, а също и да се учреди право на пристрояване.

• Друга ситуация е остъкляването на балкона. Следва да отбележим, че за остъкляването вече не се изисква разрешение за строеж, но за да бъде законно да извършите промяната и с цел осигуряване на спокойствие, че няма да бъдете принудени да я отстраните, следва да разполагате с решение на Общото събрание на етажната собственост, с което останалите собственици в сградата дават своето съгласие за остъкляването.

• Ще се спрем на още една допускана грешка при ремонт на новото жилище, която собствениците често пропускат, а именно предварително заплащане за ремонт и несключване на договори със строителите – майстори или фирми, на които възлагате ремонтни дейности. Това са бояджии, шпакловчици, лица, ангажирани с изработката на мебелите, ремонта в банята, В и К, електричество и други. Много собственици се доверяват на строители, стискайки си ръце и само срещу фактура. Това обаче е Вашият бъдещ дом – нито ръкостискането, нито фактурата Ви гарантират сигурността и гаранцията, че работата, която възлагате ще бъде извършена изобщо, качествено ли ще се извърши и при какви условия ще се случи това.Сключвайте писмени договори с тези лица, за да гарантирате, че възложеното ще бъде извършено качествено и в срок, определен в договора. Характерна клауза в подобен тип договор е времето, за което строителите предоставят гаранция по извършеното, както и възможността за оглед и одобрение от Ваша страна на работата след приключването й. Не на последно място в договора се определят материалите, с които ще се работи, дължимото на изпълнителя възнаграждение, както и правата ви, в случай че изработеното не отговаря на уговореното (рекламация).

                             Грешка № 5 Пропускате въпроса за закупуване на паркомясто

В повечето случаи купувачите на недвижими имоти са толкова обсебени от идеята за закупуване на първото си жилище, че пропускат темата за паркоместата. Много често предвижданият бюджет не стига за закупуване на място за паркиране, което впоследствие се оказва голям проблем. Закупуването на паркомясто не трябва да се подценява, особено когато купувате жилище в отдалечен квартал с липса на обществен транспорт. Дори да тръгвате с идеята, че апартаментът ви се намира в отдалечен и недотолкова застроен район, имайте предвид, че столицата се разраства все повече и един незастроен район след 5-10 години може да е пренаселен и това да доведе до по-сериозни последици при вас.

	Какво е важно да знаете за паркоместата?

• Паркомястото не е самостоятелен обект.
  - по този въпрос има не едно и две съдебни решения; противоречието в практиката става все по-голямо, тъй като липсва необходимата уредба в закона. По принцип паркоместата представляват или част от подземен гараж, или обособена част от дворното място – надземно паркомясто. По отношение на паркомястото, което е част от гараж, е сравнително ясно – паркомястото представлява идеална част от подземния гараж, който от своя страна е самостоятелен обект в сграда. Ако паркомястото ви е надземно обаче, то е част от дворно място, а съгласно закона дворното място е обща част. Тоест надземното паркомясто се явява прилежаща част към съответния апартамент от сградата, а съгласно закона прилежащите части не са самостоятелен обект и могат да бъдат прехвърляни само на други собственици в същата сграда. В тази връзка имайте предвид, че ако не закупите паркомясто към момента, в който закупувате апартамент и след известен период от време имате необходимост от такова, то единствената ви възможност е да закупите паркомясто от някой съсед, тъй като нямате правна възможност за закупуване на надземно паркомясто към друга сграда, в която нямате собственост. Ако паркомястото е подземно и е част от гараж, който е самостоятелен обект, тогава можете да го закупите дори да нямате обект в сградата, но ако гаражът, част от който е самото паркомясто, е прилежаща част към сградата, т.е. обща част, отново няма да имате право на закупуване, ако нямате обект в сградата.

• Възможно е съсобствениците в сградата да са разпределили правото на ползване на паркоместата, находящи се в двора – обща част. Ако закупувате имот в такава сграда, следва да знаете, че това разпределение ще има действие и спрямо вас, т.е. ако вашият продавач е ползвал еди-кое си паркомясто, вие също ще имате възможност да го ползвате, докато съсобствениците не вземете друго решение. Това разпределение на ползването обаче не ви прави собственици и вие не можете да продадете това паркомясто на друго лице.

• В общи линии, факт е, че проблемът с паркоместата не е малък, не само поради недостига от такива, но и поради липсата на правна регламентация относно тяхното прехвърляне. Дори самите нотариуси и съдии по вписванията нямат ясен отговор на въпроса как следва да се опише паркомястото в нотариалния акт и в повечето случаи същото се записва като идеални части от дворното място, представляващи еди-колко си квадратни метра, т.е. все пак се описва някаква реална част. В случай че придобиете паркомясто по този начин, изискайте непременно площообразуването от вашия продавач, тъй като това площообразуване представлява част от инвестиционните проекти, които вече са преминали през необходимата проверка и одобрение. Това е важно, тъй като при последваща сделка, т.е. в случай че вие решите да продадете паркомястото, нотариусът ще ви изиска площообразуването и ако не разполагате със същото, нотариусът може да откаже да изповяда сделката ви.

• При всички положения е препоръчително да се консултирате с адвокат, който да ви даде правилния съвет относно това, по какъв начин следва да бъде описано паркомястото, за да не е обект на последващи правни спорове, както и да прецени дали при закупуването на определено паркомясто, не биха се появили претенции на трети лица.

Автори: адв. Михаела Димитрова & адв. Радостина Хаджиева

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.