Ново жилище, влага и падаща мазилка: как започва защитата на купувача
Купувате ново жилище. При приемането стените са чисти, настилките са нови и видимо няма сериозен проблем.
Няколко месеца по-късно по стената се появява тъмно петно. След него – влага, мухъл, напукване, а накрая започва да пада и мазилката.
Първата реакция обикновено е: „Ще извикам майстор да го оправи.“
От правна гледна точка това невинаги е най-доброто начало.
Защото преди дефектът да бъде ремонтиран трябва да бъде установено какво точно се е появило, каква е причината и в какво състояние е бил имотът преди намесата.
По силата на чл. 193 ЗЗД продавачът отговаря за недостатъци на продадения имот, които съществено намаляват неговата стойност или годността му за обикновеното или уговореното ползване. Важно е и друго – тази отговорност съществува и когато продавачът твърди, че самият той не е знаел за дефекта.
Но не всяко петно по стената автоматично означава „скрит недостатък“.
При спор трябва да се установи откъде идва влагата.
Причината може да е некачествена хидроизолация, проблем във фасадата или покрива, дефект във ВиК инсталацията, термомост, неправилно изпълнен детайл при строителството. Но може да бъде и последваща авария или обстоятелство, което няма отношение към качеството на продадения имот.
И точно затова защитата на купувача започва не с твърдението „жилището е некачествено“, а с доказването на причината.
Какво е разумно да се направи още при първите признаци?
Първо – дефектът трябва да бъде подробно документиран. Снимки и видеозаписи с видимото му развитие, датите, засегнатите помещения и размерът на повредата могат впоследствие да имат значение.
Второ – при по-сериозна влага, течове, отлепване на покрития или съмнение за строителен проблем е разумно жилището да бъде огледано от независим технически специалист, който да установи вероятния източник на проблема и необходимите ремонтни дейности.
Трето – продавачът трябва да бъде уведомен писмено.
Това не е формалност. Законът изисква купувачът след откриване на недостатък, който не е могъл да бъде установен при обикновения преглед на имота, да уведоми продавача незабавно. Ако продавачът е знаел за недостатъка, уведомяване не е необходимо, но на практика доказването на подобно знание често е отделен спор.
Затова телефонното обаждане до строителя или брокера рядко е достатъчно като единствена реакция.
Добре е да остане ясна следа кога е открит проблемът, как е описан и кога е поискано неговото отстраняване.
И още нещо важно:
не бързайте да заличавате доказателството за дефекта.
Разбира се, ако има опасност за хора или имущество, необходимите аварийни действия не трябва да се отлагат. Но когато ситуацията позволява, сериозният ремонт е добре да започне след документиране на състоянието и предоставяне на възможност на насрещната страна да извърши оглед.
След свалянето на мазилката, подмяната на тръбите и изсушаването на стената спорът вече може да бъде не само кой е виновен, а и как изобщо да се докаже какво е било първоначалното състояние.
А какви права има купувачът?
Когато са налице предпоставките за отговорност за недостатъци, ЗЗД му дава различни възможности според конкретния случай – да поиска недостатъкът да бъде отстранен за сметка на продавача, да претендира намаляване на цената, обезщетение за причинените вреди, а при съответните предпоставки – и прекратяване на продажбата с връщане на цената.
Изборът между тези средства не трябва да бъде механичен. Петно от влага, което се отстранява с локален ремонт, и системен проблем с хидроизолацията на цяла нова сграда очевидно не поставят купувача в една и съща ситуация.
При новото строителство има и втори пласт на защита – гаранционните срокове за строителството.
Наредба № 2 от 31.07.2003 г. предвижда минимални гаранционни срокове, считано от въвеждането на строежа в експлоатация. Например за хидроизолационни и топлоизолационни работи в неагресивна среда минималният срок е 7 години, а за строителни, монтажни и довършителни работи – 5 години. За вътрешните инсталации на сградите минималният срок също е 7 години.
Тези гаранции обаче не трябва да се смесват автоматично с отговорността на продавача по договора за покупко-продажба. Кой е възложителят, кой е строителят, дали продавачът е самият инвеститор и как са уредени отношенията между участниците в строителството са въпроси, които трябва да бъдат проверени конкретно. ЗУТ изрично поставя гаранционните отношения в договорната връзка между възложителя и изпълнителя.
Има и един срок, който купувачите често пропускат.
Исковете по чл. 195 ЗЗД при продажба на недвижим имот по правило се погасяват с изтичането на една година от предаването на имота. Ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка, срокът е три години.
Затова при ново жилище с появила се влага правилният въпрос не е само:
„Кой ще плати ремонта?“
Преди него стоят няколко други:
Какъв е дефектът? От какво е причинен? Съществувал ли е при предаването? Кой носи отговорност за него? И можем ли да го докажем?
Едва след това идва въпросът какво точно да се претендира.
При подобен проблем най-важната първа стъпка често не е ремонтът.
Тя е правилното документиране на дефекта, преди ремонтът да заличи доказателствата за него.
Всяка седмица публикуваме реални въпроси и казуси от практиката – следвайте страницата, за да не ги пропускате.
Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.
