Разбирате, че семейният имот вече е на името на брат ви или сестра ви. Никой не ви е попитал. Възможно е дори да научавате за сделката години по-късно.
Това не означава автоматично, че сте изгубили всички наследствени права. Но и качеството ви на наследник не ви гарантира дял от всеки имот, който родителят някога е притежавал.
Решаващо е как е прехвърлен имотът, какво действително са уговорили страните и изпълнени ли са задълженията им.
▪️ Ако имотът е дарен
Децата имат право на запазена част от наследството, която законът защитава срещу накърняване чрез дарения и завещания.
След смъртта на родителя може да се поиска намаляване на дарението, ако останалото наследство не е достатъчно за попълване на тази част. Преценяват се цялото имущество, задълженията и направените дарения.
Това не означава непременно отмяна на цялото дарение или получаване на половината от конкретния имот. Размерът и начинът на възстановяване зависят от състава на наследството и кръга на наследниците.
▪️ Ако имотът е продаден
При действителна и валидна продажба имотът излиза от имуществото на родителя. Правото на запазена част само по себе си не позволява продажбата да бъде отменена.
Но има значение дали цената е платена. Ако тя остава дължима към смъртта на продавача, наследниците могат да наследят вземането за нея, а при законовите предпоставки да търсят и разваляне на договора по съдебен ред. Неплатената цена не връща автоматично собствеността.
▪️ Ако продажбата прикрива дарение
Надписът „покупко-продажба“ в нотариалния акт не решава окончателно въпроса.
Ако действителната обща уговорка е имотът да бъде прехвърлен безвъзмездно, може да се доказва прикрито дарение. При установяването му се преценява и защитата на запазената част след смъртта на родителя.
Само фактът, че купувачът е негово дете, че цената е ниска или че не е платена, не е достатъчен сам по себе си да докаже такава уговорка.
▪️ Ако имотът е прехвърлен срещу издръжка и гледане
Това е възмездна сделка: срещу имота приобретателят поема конкретни задължения към родителя. При действителен договор защитата не е чрез намаляване на дарение заради запазена част.
Проверява се предоставяни ли са уговорените грижи и издръжка. При съществено виновно неизпълнение може да има основание за съдебно разваляне. След смъртта на родителя наследниците могат да упражнят наследеното право на разваляне в рамките на наследствените си дялове, ако са налице необходимите предпоставки.
▪️ А ако има завещание?
Завещанието не прехвърля собствеността приживе. То поражда действие след смъртта и също подлежи на намаляване, ако накърнява запазена част.
Проверява се и действителността на самата сделка. Липса на съгласие, неспазена изискуема форма или други пороци могат да дадат самостоятелно основание за защита. Продажбата под пазарната цена не е автоматично нищожна, но крайна неравностойност на престациите, преценена заедно с обстоятелствата по сделката, може да постави въпроса за накърняване на добрите нрави.
⚖️ Докато родителят е жив, бъдещото наследяване само по себе си не дава право да спрете разпореждането или да искате запазена част. Ако обаче вече притежавате собствен дял от имота, например наследен от другия родител, защитавате свое съществуващо право на собственост.
Затова първата стъпка е да се видят нотариалният акт, документите за собственост и доказателствата за плащане или положени грижи. Едва тогава може да се определи какво право е засегнато, кой може да го защити и в какъв срок.
Всяка седмица публикуваме реални въпроси и казуси от практиката. Следвайте страницата, за да не ги пропускате.
Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.
